Energieausweis lesen: was die Zahl sagt und was sie nicht sagt

01Wofür der Ausweis gemacht ist

Das Gesetz sagt es ungewöhnlich deutlich: Energieausweise dienen ausschließlich der Information und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Überschlägig. Vergleich. Zwei Wörter, die man sich merken sollte. Der Ausweis ist ein Etikett zum Vergleichen, keine Prognose deiner Nebenkosten und keine Zusage über irgendetwas.

02Bedarf oder Verbrauch: der wichtigste Unterschied

Es gibt zwei Sorten. Sie messen Verschiedenes.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch. Wände, Fenster, Dach, Heizung. Er sagt, wie viel Energie das Haus bei normierter Nutzung braucht, unabhängig davon, wer darin wohnt.

Der Verbrauchsausweis nimmt die Abrechnungen der vergangenen Jahre. Er sagt, wie viel die Vorbesitzer verbraucht haben. Eine allein lebende Rentnerin, die zwei von sechs Zimmern heizt, erzeugt einen hervorragenden Wert für ein schlechtes Haus.

Für dich als Käufer ist der Bedarfsausweis der aussagekräftigere. Er beschreibt das, was du kaufst. Nicht das Verhalten von jemandem, der auszieht.

03Beim kleinen Altbau ist der Bedarfsausweis Pflicht

Das wissen die wenigsten. Dabei ist es eine der klarsten Regeln im ganzen Gesetz. Wenn beim Verkauf überhaupt ein Ausweis ausgestellt werden muss, weil noch kein gültiger vorliegt, dann muss es bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ein Bedarfsausweis sein.

Die Ausnahme: Das Gebäude erfüllte schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später darauf gebracht.

Wenn dir für ein Einfamilienhaus von 1968 ein frisch ausgestellter Verbrauchsausweis vorgelegt wird, frag nach. Entweder gibt es einen Grund, oder es ist der falsche Ausweis.

04Zuerst auf das Datum schauen

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Vorher verliert er seine Gültigkeit, wenn nach einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer nötig wird.

Deshalb ist das Ausstellungsdatum die erste Zahl, die du liest, nicht der Kennwert. Ein Ausweis von 2016 weiß nichts von einer Heizung, die 2023 eingebaut wurde. Und er weiß auch nichts von einer, die inzwischen dreißig Jahre alt ist.

Und der Vergleichswert, der neben deinem Wert steht, ist keine Anforderung an dieses Gebäude. In der Fußnote steht meist, dass er für Neubauten gilt. Ein Haus von 1975 verfehlt ihn zwangsläufig, das sagt für sich genommen noch nichts.

Bei Baudenkmälern gilt die Pflicht zum Ausweis beim Verkauf übrigens nicht. Wer ein Denkmal kauft, bekommt seine Antworten woanders her.

05Warum viele Profis dem Verbrauchsausweis nicht trauen

Der Verbrauchsausweis beruht auf Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Der Verbrauch wird um das Wetter bereinigt. Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.

So steht es im Gesetz. Wird ein längerer Leerstand angegeben, rechnet das Verfahren einen pauschalen Zuschlag ein. Nur sind Räume, die einfach nicht geheizt werden, kein Leerstand. Dafür gibt es keinen Zuschlag.

Wer das Obergeschoss zwei Jahre lang kalt lässt, bekommt am Ende einen guten Wert für ein Haus, das nichts dafür kann. Was ein längerer Leerstand ist und was angemessen heißt, steht außerdem nirgends in Zahlen. Die Angaben kommen vom Eigentümer.

Der zweite Hebel ist der Strom. Wer zusätzlich elektrisch heizt, mit Infrarotpaneelen, einem Nachtspeicher oder der Klimaanlage im Umkehrbetrieb, taucht damit in der Heizkostenabrechnung nicht auf. Die Stromrechnung liegt dem Aussteller nicht vor. Der Ausweis zeigt dann nur einen Teil der Wärme. Der Rest steht später auf deiner Rechnung.

Dazu kommen Pauschalen. Ist bei dezentraler Warmwasserbereitung der darauf entfallende Verbrauch nicht bekannt, werden 20 Kilowattstunden je Quadratmeter aufgeschlagen. Auch das ist eine Annahme, keine Messung.

Deshalb sehen viele in der Branche den Verbrauchsausweis skeptisch. Und deshalb ist es kein Zufall, dass beim kleinen Altbau der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.

06Die Fläche im Ausweis ist nicht die Wohnfläche

In die Falle tappt fast jeder. Auf dem Energieausweis steht eine Fläche, aber es ist nicht die Wohnfläche. Es ist die Gebäudenutzfläche.

Wie viel größer sie ist, sagt das Gesetz selbst. Ist sie nicht bekannt, darf sie bei Wohngebäuden pauschal mit dem 1,2fachen der Wohnfläche angesetzt werden, bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen und beheiztem Keller mit dem 1,35fachen.

Der Kennwert wird also durch eine größere Fläche geteilt als die, in der du wohnst. Wer ihn mit der Wohnfläche aus dem Exposé multipliziert, um auf seine Heizkosten zu kommen, rechnet sich das Ergebnis schön. Die beiden Zahlen gehören nicht zusammen.

07Das Feld, das oft leer bleibt

Alle starren auf den Farbbalken. Der sagt am wenigsten. Im Ausweis gibt es ein Feld für ergänzende Erläuterungen. Darin steht meistens nichts oder eine Floskel.

Steht dort aber etwas, ist es das Konkreteste im ganzen Dokument. Ob Fassade, Dach und oberste Geschossdecke gedämmt sind. Welche Fenster wann getauscht wurden und welche noch aus dem Baujahr stammen. Welcher Kessel verbaut ist und von welchem Typ. Wie die Heizungsleitungen gedämmt sind.

Das sind Angaben, die dir sonst niemand gibt. Sie werden später zu Positionen in deinem Sanierungsplan. Drei getauschte Fenster sind etwas anderes als ein Haus, in dem alle Fenster noch aus dem Baujahr sind.

Nachsehen kostet dich zehn Sekunden. Meistens ist nichts da. Manchmal steht dort mehr als auf den beiden Seiten davor zusammen.

08Was wir damit machen

Wir ziehen die Felder heraus, auf die es ankommt: Art des Ausweises, Ausstellungsdatum und Gültigkeit, Kennwert und Effizienzklasse, beim Verbrauchsausweis den Abrechnungszeitraum, Energieträger für Heizung und Warmwasser, Baujahr und Typ des Wärmeerzeugers, erneuerbare Energien, die Gebäudenutzfläche, dazu Aussteller und Qualifikation. Jeder Wert steht im Report mit der Seite, auf der er steht.

Daraus werden Befunde. Ein Wärmeerzeuger, der über dreißig Jahre alt ist und mit Heizöl läuft, ist einer. Ein Bedarf, der ein Vielfaches des Vergleichswerts beträgt, ist einer. Und die Gebäudenutzfläche ist einer, weil sie eben nicht die Wohnfläche ist.

Passt das Baujahr der Heizung zu dem, was im Schornsteinfegerprotokoll steht? Steht im Ausweis eine Sanierung, von der in der Modernisierungsliste nichts zu finden ist? Solche Widersprüche stehen nie in einem Dokument. Sie stehen zwischen zweien.

Die ergänzenden Erläuterungen lesen wir mit. Steht dort etwas, wird es zum Befund. Die Modernisierungsempfehlungen am Ende behandeln wir dagegen als das, was sie sind: unverbindliche Vorschläge. Eine Kostenschätzung für deine Sanierung sind sie nicht.

Der Energieausweis ist der Teil der Unterlagen, den fast jeder Käufer anschaut. Und einer der Teile, die am wenigsten sagen. Die teuren Antworten stehen in der Baugenehmigung, im Schornsteinfegerprotokoll und in der Rechnung für die letzte Heizung.

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