Wohnfläche prüfen: warum im Exposé mehr steht als in der Berechnung

01Es gibt keine einzige richtige Zahl

Wohnfläche ist kein Naturmaß. Es gibt mehrere Verfahren, sie zu bestimmen. Sie kommen zu verschiedenen Ergebnissen. Für dieselbe Wohnung.

Die Wohnflächenverordnung ist der Maßstab, an dem sich heute alles ausrichtet. Vorgeschrieben ist sie streng genommen nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird, also im geförderten Wohnungsbau. Beim freien Kauf richtet man sich trotzdem nach ihr. Der Grund ist sehr praktisch: Die Banken rechnen so.

Die DIN 277 ist der alte Weg und gilt für die Wohnfläche als überholt. Sie kennt gar keine Wohnfläche, sondern Grundflächen. Sie zählt Flächen voll mit, die die Wohnflächenverordnung halbiert oder ganz streicht. Für dieselbe Wohnung kommt dabei eine größere Zahl heraus. Wer verkauft, greift selten zum kleineren Verfahren.

02Die Bank rechnet nach der Wohnflächenverordnung

Hier wird die Zahl aus dem Exposé teuer. Stehen dort 128 Quadratmeter nach DIN 277 und rechnet die Bank mit 112 nach der Wohnflächenverordnung, bewertet sie ein kleineres Objekt als das, für das du bezahlst. Der Beleihungswert fällt niedriger aus. Die Lücke schließt du aus Eigenkapital.

Die Frage ist also nicht, welche Zahl dir besser gefällt. Die Frage ist, nach welchem Verfahren sie gerechnet wurde und ob das irgendwo nachzulesen ist.

03Was die Wohnflächenverordnung sagt

• Ab zwei Metern lichter Höhe zählt der Raum voll.
• Zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter wird nicht angerechnet. Das ist die Dachschräge.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
• Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte. Beheizbare zählen voll.
• Keller, Waschküche, Bodenraum, Heizungsraum, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche. Sie sind Nutzfläche und deshalb nicht wertlos, nur eben kein Wohnraum.
• Räume, die dem Bauordnungsrecht nicht genügen, zählen nicht. Das nicht genehmigte Dachgeschoss ist dann Nutzfläche, aber kein Aufenthaltsraum. Und damit keine Wohnfläche. Auch wenn dort ein Bett steht.

Der letzte Punkt ist der teuerste. Ein nicht genehmigter Ausbau ist keine Fläche, für die du zahlen solltest. Im schlimmsten Fall eine, die du zurückbauen musst.

Diesen Punkt entscheidet der Unterschied zwischen Nutzfläche und Aufenthaltsraum. Ein Aufenthaltsraum muss nach der Landesbauordnung Anforderungen erfüllen, unter anderem an lichte Höhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege. Beim ausgebauten Dachgeschoss scheitert es oft an einem davon. Was sie nicht erfüllt, bleibt Fläche, die du nutzen kannst, aber sie ist keine Wohnfläche. Der Verkäufer rechnet sie trotzdem gern mit.

04Der Balkon ist der Klassiker

In der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte. Bei zwölf Quadratmetern Balkon liegen zwischen diesen beiden Zahlen drei Quadratmeter.

Die Hälfte ist erlaubt, aber sie ist nicht der Normalfall. Sie will begründet sein. Die Gründe sind immer Qualität: eine Überdachung, eine gute Ausrichtung, ein Ausblick, eine hochwertige Ausführung. Ein zugiger Betonvorsprung nach Norden ist kein halber Wohnraum.

Im Exposé steht diese Begründung fast nie. Die Zahl steht trotzdem drin.

05Alte Berechnungen gelten weiter

Bis Ende 2003 wurde nach der Zweiten Berechnungsverordnung gerechnet. Wer damals gerechnet hat, darf dabei bleiben. Die alte Berechnung gilt weiter, solange nicht so umgebaut wird, dass ohnehin neu gerechnet werden muss.

Bei einem Haus von 1994 kann also eine völlig korrekte Wohnflächenangabe im Umlauf sein, die nach heutigen Regeln anders ausfiele. Das ist kein Betrug, das ist eine andere Zeit. Es ändert nur nichts daran, dass du heute dafür bezahlst.

06Die Zahl entscheidet über mehr als den Preis

• Der Quadratmeterpreis. Jede Vergleichszahl, die du dir ansiehst, hängt an der Fläche. Ist die Fläche zu groß angesetzt, sieht der Preis pro Quadratmeter günstiger aus, als er ist.
• Die Miete. Wer vermieten will, kalkuliert pro Quadratmeter. Mit sechzehn Quadratmetern zu viel kalkuliert man eine Miete, die der Markt nicht zahlt.
• Das Hausgeld. Bei der Eigentumswohnung wird es meist nach Miteigentumsanteil verteilt, nicht nach Wohnfläche. Wer beides verwechselt, rechnet die laufenden Kosten falsch.

07Warum überall ein ca. vor der Zahl steht

Die Flächenangabe ist beim Vermieten wie beim Verkaufen ein rechtlich empfindlicher Punkt. Deshalb steht im Exposé und oft auch im Vertrag ein kleines ca. davor. Das ist keine Höflichkeit, das ist ein Schutzschild.

Die Zehn-Prozent-Marke kommt aus dem Mietrecht. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, ist die Wohnung mangelhaft und die Miete darf gemindert werden, so der Bundesgerichtshof 2004, Aktenzeichen VIII ZR 133/03. Diese Marke gilt nicht überall im Mietrecht: Bei der Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof sie 2015 aufgegeben, dort zählt allein die wirkliche Fläche. Beim Kauf ist die Lage unbequemer, weil in Verträgen über gebrauchte Immobilien die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen wird und ein ca. die Angabe zusätzlich weich macht.

Für dich folgen daraus zwei Dinge. Verlass dich nicht darauf, eine Abweichung hinterher geltend machen zu können. Und wenn die Fläche für deine Rechnung entscheidend ist, gehört sie ohne ca. in den Kaufvertrag, oder es gehört ein Aufmaß davor.

08Wann sich ein neues Aufmaß lohnt

Bis hierher ging es darum, ob die Unterlagen untereinander stimmen. Es gibt einen zweiten Fall. Der ist unangenehmer. Die Unterlagen stimmen untereinander, aber nicht mit dem Haus.

Ältere Bauträgerzeichnungen und die Berechnungen dazu sind erfahrungsgemäß nicht neutral. Gemacht hat sie jemand, der verkaufen wollte. Im Zweifel fiel die Zahl zu seinen Gunsten aus. Wir haben Fälle gesehen, in denen allein im Wohnzimmer knapp zehn Quadratmeter fehlten. Zehn Quadratmeter, die in der Zeichnung standen und im Raum nicht.

Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 Euro sind das 45.000 Euro. Ein Aufmaß vor Ort mit Grundriss kostet bei einer Wohnung je nach Größe und Anbieter etwa 250 bis 800 Euro, beim Haus mehr. Die Rechnung geht schnell auf.

• Beim Bauträgerobjekt. Zeichnung und Berechnung kommen aus derselben Hand wie der Preis.
• Bei alten Zeichnungen. Je älter das Papier, desto weniger wurde es je gegen die Wirklichkeit gehalten.
• Im Dachgeschoss und im Souterrain. Dort entscheiden Höhen über die Anrechnung. Wenige Zentimeter verschieben ganze Quadratmeter.
• Wenn es gar keine Berechnung gibt. Eine Zahl im Exposé ohne Rechenweg dahinter ist keine Fläche, sondern eine Behauptung.

09Was wir damit machen

Wir lesen die Wohnflächenberechnung und stellen sie neben die Zahl aus dem Exposé, neben den Grundriss und, bei der Wohnung, neben die Teilungserklärung. Wenn drei Dokumente drei Zahlen nennen, steht das im Report. Mit allen drei Zahlen und der Stelle, an der sie stehen.

Wir schauen auch, ob die Berechnung überhaupt eine ist. Manchmal liegt statt einer Berechnung nur eine Zahl im Exposé, ohne dass irgendwo steht, wie sie zustande kommt. Auch das ist ein Befund.

Was wir nicht können: nachmessen. Ob die Berechnung zur Wirklichkeit passt, klärt nur jemand vor Ort mit dem Messgerät. Wir klären, ob die Unterlagen untereinander stimmen. Wir sagen auch, wo sie es nicht tun. Von dort aus weißt du, ob sich das Aufmaß lohnt.

Am Ende ist die Frage nicht, wie groß die Wohnung ist. Die Frage ist, welche Zahl im Kaufvertrag steht, woher sie kommt und mit welcher die Bank rechnet.

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