Baulasten vor dem Hauskauf: die Belastung, die nicht im Grundbuch steht

01Zwei Register. Die meisten kennen nur eins

Das Grundbuch sagt, wem das Grundstück gehört und wer welche privaten Rechte daran hat. Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden.

Das Baulastenverzeichnis sagt etwas ganz anderes: was ein Eigentümer dem Bauamt versprochen hat. Etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu ihn kein Gesetz ohnehin verpflichtet. Meistens hat er es versprochen, weil er dafür eine Baugenehmigung bekommen hat. Ein Geschäft also, nur eben eins, an dem du nicht beteiligt warst.

Der Teil, der dich betrifft, ist ein Halbsatz im Gesetz: Die Baulast wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Das bist du. Du übernimmst sie mit dem Grundstück, ohne je etwas unterschrieben zu haben.

02Was da typischerweise steht

• Abstandsflächen. Der Nachbar durfte näher an die Grenze bauen, weil dein Grundstück ein Stück seiner Abstandsfläche mitträgt. Diese Fläche ist für dich gesperrt.
• Zuwegung. Zufahrt, Zugang oder Rettungsweg für ein anderes Grundstück laufen über deins. Du musst sie freihalten.
• Stellplätze. Die Stellplätze, die für ein Gebäude vorgeschrieben sind, liegen auf einem fremden Grundstück und sind dort gebunden.
• Vereinigung. Zwei Flurstücke werden baurechtlich behandelt wie eins. Einzeln verkaufen wird damit schwierig.
• Altlasten. In manchen Ländern stehen auch bodenschutzrechtliche Verpflichtungen in demselben Verzeichnis. In Baden-Württemberg ausdrücklich.

03Zu Lasten oder zugunsten

Eine Baulast hat eine Richtung. Sie steht entweder zu Lasten deines Grundstücks oder zu seinen Gunsten. Im Auszug steht das dabei.

Zu Lasten heißt: Du musst etwas dulden oder unterlassen. Zugunsten heißt das Gegenteil. Dann ist sie dein Freund. Läuft deine eigene Zufahrt über das Nachbargrundstück, willst du genau wissen, dass sie dort als Baulast gesichert ist. Fehlt sie, hängt dein Zugang an der Laune des Nachbarn und an dessen nächstem Verkauf.

Im Exposé steht sie so gut wie nie. Sie steht in einem Register, das man anfordern muss. Der Verkäufer hat wenig Grund, dich darauf zu stoßen.

04Warum das Geld kostet

Eine Baulast nimmt dir keinen Quadratmeter. Sie nimmt dir die Entscheidung darüber.

Der Anbau wird nicht genehmigt, weil er auf der belasteten Fläche stünde. Die Garage muss woanders hin oder gar nicht. Und wenn eine Vereinigungsbaulast eingetragen ist, lässt sich das Grundstück, das du in zehn Jahren teilen und hinten verkaufen wolltest, nicht ohne Weiteres teilen. Beim Besichtigen sieht man nichts davon. Man sieht es beim Bauantrag. Da hast du längst bezahlt.

05Woher du den Auszug bekommst

Vom Bauamt. Wer das Verzeichnis führt, ist von Land zu Land verschieden. In Baden-Württemberg führt es die Gemeinde, in anderen Ländern meist die untere Bauaufsichtsbehörde bei Kreis oder Stadt.

Wenn du dort ohnehin anfragst, frag gleich nach der Bauakte. Darin liegt, was für dieses Haus je genehmigt wurde: Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Nachträge, Abnahmen. Akte und Baulastenverzeichnis beantworten dieselbe Frage aus zwei Richtungen. Was darf hier stehen und was darf hier nie mehr gebaut werden. Beides holt man sich am besten in einem Aufwasch.

Einsehen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, Abschriften gibt es dazu. Als Kaufinteressent geht das am einfachsten mit einer Vollmacht des Verkäufers. Frag danach, solange du noch verhandelst und nicht schon beim Notar sitzt. Wer beim Wort Baulastenverzeichnis unruhig wird, hat oft einen Grund.

06Bayern hat keine. Brandenburg schon.

In Bayern gibt es die Baulast nicht. Das Wort kommt in der Bayerischen Bauordnung kein einziges Mal vor. Was anderswo eine Baulast ist, sichert man dort über eine Dienstbarkeit im Grundbuch. Für dich heißt das: In Bayern findest du solche Bindungen im Grundbuch, überall sonst musst du zusätzlich ins Baulastenverzeichnis schauen.

Brandenburg wird oft im selben Atemzug genannt. Das ist falsch. Die Brandenburgische Bauordnung kennt Baulasten und das Verzeichnis dazu.

07Sie läuft nicht ab

Eine Baulast erlischt nur, wenn die Behörde ausdrücklich darauf verzichtet. Und das tut sie nur, wenn niemand mehr ein öffentliches Interesse daran hat. Ein neuer Eigentümer ist kein Grund. Dass der Nachbar die Zufahrt seit zwanzig Jahren nicht benutzt, auch nicht.

Alt heißt also nicht erledigt.

08Was wir damit machen

Den Auszug anfordern musst du selbst, das kann dir niemand abnehmen. Was danach kommt, schon.

Wir lesen ihn und schreiben jede eingetragene Baulast in den Report. Mit Nummer, Art und Inhalt, mit dem Datum der Eintragung und mit der Richtung: zu Lasten deines Grundstücks oder zu seinen Gunsten. Dazu, woher der Auszug stammt, also Gemarkung, Flur, Flurstück, ausstellende Behörde und Ausstellungsdatum.

Liegt gar kein Auszug im Paket, steht auch das im Report. Als offener Punkt, mit dem Hinweis, wofür er gebraucht wird.

Wenn du dir aus alldem eine Sache merkst, dann die: Ein sauberer Grundbuchauszug sagt beim Haus nichts darüber, was du bauen darfst.

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