Was ist die Wohnung wirklich wert? Kaufpreis prüfen, bevor du unterschreibst

Der Angebotspreis ist keine Eigenschaft der Wohnung. Er ist eine Forderung. Was die Wohnung wert ist, steht woanders: in Vergleichsdaten, in der Bausubstanz und in den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Dieser Text zeigt, wie du an belastbare Zahlen kommst, welche Verfahren es gibt, warum die kostenlosen Rechner im Netz systematisch zu hoch liegen und was am Wert einer Wohnung hängt, das kein Rechenmodell sehen kann.

01Vier Zahlen, die alle Preis heißen

Im Gespräch über eine Immobilie werden vier verschiedene Zahlen ständig durcheinandergeworfen. Sie haben wenig miteinander zu tun.

Der Verkehrswert ist der einzige davon, der eine gesetzliche Definition hat. Nach § 194 des Baugesetzbuchs ist er der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Das ist ein wichtiger Halbsatz: Dass der Verkäufer schnell Geld braucht, gehört nicht hinein. Dass du dich in den Blick über die Stadt verliebt hast, auch nicht.

Praktisch heißt das: Investitionen erhöhen den Wert nur so weit, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Das teure Designerbad zählt, die neue Heizung zählt. Der handgefertigte Wintergarten in einer Lage, in der niemand danach fragt, zählt kaum.

02Was den Wert einer Eigentumswohnung bestimmt

Sechs Dinge bewegen den Wert. Sie bewegen ihn unterschiedlich stark. Die Lage bekommst du nicht weg, alles andere lässt sich mit Geld beeinflussen.

• Lage. Mikrolage, Straße, Stockwerk, Ausrichtung. Nicht veränderbar und der größte Hebel.
• Baujahr und Bauweise. Substanz, Dämmung, Schallschutz. Bestimmt, was in den nächsten zehn Jahren fällig wird.
• Haustechnik. Heizung, Leitungen, Elektrik, Fenster. Ein Heizungstausch in der WEG trifft dich anteilig.
• Grundriss. Schnitt, Zimmerzahl, Tageslicht. Ein schlechter Schnitt kostet dauerhaft Nachfrage.
• Vermietungsstand. Vermietet und selbst nutzbar sind zwei Märkte mit zwei Preisen.
• Nebenflächen. Stellplatz, Keller, Balkon, Garten. Nur werthaltig, wenn sie im Grundbuch stehen.

Der letzte Punkt ist der, an dem in der Praxis am meisten Geld verlorengeht. Ein Stellplatz, den der Verkäufer mündlich zusichert, der aber weder als Teileigentum eingetragen noch als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung vermerkt ist, ist keine Fläche, für die du bezahlen solltest. Dasselbe gilt für den Gartenanteil im Erdgeschoss.

03Woher belastbare Zahlen kommen

Die Preise, die auf den großen Portalen stehen, sind Angebotspreise. Sie sagen, was Verkäufer gern hätten, nicht, was gezahlt wurde. Zwischen beidem liegen je nach Marktlage einige Prozent und in einem drehenden Markt liegen sie weit auseinander.

Die tatsächlich gezahlten Preise kennt der Gutachterausschuss. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht dorthin, daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Aus ihr werden die Bodenrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte abgeleitet, die die Ausschüsse regelmäßig veröffentlichen. Die Bodenrichtwerte sind in den meisten Bundesländern kostenlos einsehbar, in Baden-Württemberg über das Portal BORIS-BW. Für Wohnungen sind zusätzlich die Vergleichsfaktoren interessant, die viele Ausschüsse mit veröffentlichen.

Das ist die belastbare Grundlage. Sie hat nur zwei Nachteile: Die Daten hinken der Gegenwart hinterher, weil ein Kaufvertrag erst beurkundet und dann ausgewertet werden muss. Und sie sind Durchschnitte über Bereiche, nicht über deine Wohnung.

04Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt vom Objekt ab, nicht vom Geschmack.

Für die typische Eigentumswohnung in einer Stadt ist der Vergleichswert das richtige Verfahren und zwar aus einem einfachen Grund: Es gibt genug vergleichbare Fälle. In einem Haus mit vierzig Einheiten sind die Wohnungen ähnlich geschnitten, gleich alt, gleich angebunden. Bei einem freistehenden Haus mit Grundstück gibt es diese Vergleichbarkeit nicht, jedes ist ein Einzelstück.

Kaufst du eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, rechne zusätzlich den Ertragswert. Ein Objekt, das sich über die Miete nicht trägt, wird nicht dadurch besser, dass der Vergleichswert stimmt.

05Das AVM: wenn ein Modell den Marktwert rechnet

Ein automatisiertes Bewertungsmodell, kurz AVM für Automated Valuation Model, macht im Prinzip das, was ein Gutachter im Vergleichswertverfahren tut, nur mit sehr viel mehr Fällen. Es zieht Transaktions- und Angebotsdaten heran, gewichtet Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand und rechnet daraus einen Marktwert samt Spanne.

Solche Modelle kommen dort zum Einsatz, wo eine Zahl belastbar sein muss und niemand einen Gutachter losschicken kann. PriceHubble, dessen Modell wir im Pro-Report verwenden, arbeitet nach eigener Darstellung für Banken, Kreditgeber, Versicherungen und Immobilienprofis in ganz Europa. Es ist also kein Werbewerkzeug für Verkäufer, sondern eine Bewertung, wie sie im Kreditgeschäft benutzt wird.

Dabei rechnet deine Bank nicht einen Wert, sondern zwei. Neben dem Marktwert ermittelt sie einen Beleihungswert und das ist der Wert, von dem sie annimmt, dass er auch in einem schwachen Markt und in vielen Jahren noch erzielbar ist. Er liegt deshalb unter dem Marktwert. Der Kredit, den du bekommst, bemisst sich an ihm, nicht am Kaufpreis. Wer mit dem Marktwert kalkuliert und dann die Finanzierungszusage liest, hat die Differenz als Eigenkapitallücke auf dem Tisch.

Für Eigentumswohnungen sind diese Modelle deutlich stärker als für Häuser und das liegt an der Datenlage. Eine Wohnung lässt sich über wenige Merkmale beschreiben: Adresse, Stockwerk, Fläche, Zimmer, Baujahr, Zustand. In derselben Straße gibt es Dutzende ähnliche Einheiten, von denen laufend welche verkauft werden. Ein freistehendes Haus dagegen ist ein Unikat aus Grundstückszuschnitt, Anbauten, Bauqualität und Zustand und in derselben Straße wird alle paar Jahre eines verkauft. Dieselbe Rechnung liefert deshalb bei der Wohnung eine enge Spanne und beim Haus eine weite.

Genau deshalb lohnt der Blick auf die Spanne und die Konfidenz, nicht nur auf die eine große Zahl. Eine Bewertung, die 379.000 Euro sagt und dazu eine Spanne von 352.000 bis 406.000 Euro ausweist, sagt dir zweierlei: wo die Mitte liegt und wie sicher sich das Modell ist. Liegt der geforderte Preis innerhalb der Spanne, ist er verhandelbar. Liegt er darüber, brauchst du für die Differenz eine Begründung aus der Wohnung selbst.

Was ein AVM nicht kann, ist ebenso wichtig. Es kennt den Zustand hinter der Wohnungstür nicht, es weiß nichts von der beschlossenen Dachsanierung und nichts von dem Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs. Es rechnet mit Merkmalen, die es hat. Welche fehlen, sagt es dir nicht.

06Warum die kostenlosen Rechner im Netz zu hoch liegen

Eine kostenlose Onlinebewertung ist selten ein Geschenk. Sie ist in aller Regel ein Werkzeug zur Adressgewinnung. Das Geschäftsmodell dahinter ist offen erkennbar, wenn man den Weg zu Ende geht: Zuerst kommt das Formular, dann die Aufforderung, für das Ergebnis eine E-Mail-Adresse zu hinterlassen, dann der Anruf eines Maklers, der die Wohnung gern in die Vermarktung nähme.

Zwei Dinge folgen daraus. Erstens fällt der ausgewiesene Wert tendenziell hoch aus, denn ein hoher Wert bewegt einen Eigentümer zur Beauftragung und ein niedriger vertreibt ihn. Zweitens ist die eigentliche Ware nicht die Zahl, sondern dein Kontakt, der als Anfrage weitergereicht oder verkauft wird.

Für dich als Käufer ist das doppelt unbrauchbar. Du bekommst eine Zahl, die in die falsche Richtung verzerrt ist und du bist in diesem Modell gar nicht der gemeinte Adressat. Die Rechner sind für Eigentümer gebaut, die verkaufen wollen.

Ein Wert, der jemandem einen Auftrag bringen soll, ist kein Wert. Er ist Werbung.

07Was kein Modell weiß und in deinen Unterlagen steht

Die interessantesten Abweichungen vom Modellwert stehen nicht im Exposé, sondern in den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und im Grundbuch. Sie kosten echtes Geld. Sie kommen nach dem Kauf.

• Instandhaltungsrücklage. Steht in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Dünn bei anstehender Sanierung heißt Preisabschlag.
• Beschlossene Sonderumlage. Steht im Protokoll und wird fällig, egal ob das Exposé sie erwähnt hat.
• Aufgeschobene Sanierung. Vertagte Beschlüsse zu Dach, Fassade oder Strang, zwischen den Zeilen der letzten Protokolle.
• Rechte Dritter. Abteilung II des Grundbuchs. Ein Wohnrecht macht eine Einheit auf Jahre unvermietbar.
• Erbbaurecht. Anderer Markt, anderer Preis, dazu ein laufender Erbbauzins.

Ein Beispiel, das oft vorkommt: Das Modell sagt 379.000 Euro. Im Protokoll der vorletzten Versammlung steht ein vertagter Beschluss zur Strangsanierung, in der Jahresabrechnung eine Rücklage von 41.000 Euro bei achtzehn Einheiten. Das sind gut 2.200 Euro je Einheit. Wenn die Sanierung kommt und 500.000 Euro kostet, trägst du deinen Miteigentumsanteil daran und der liegt bei dieser Größenordnung im fünfstelligen Bereich. Kein Bewertungsmodell der Welt hat diese Information.

Deshalb ist die Reihenfolge wichtig: erst die Unterlagen, dann der Preis. Wer den Wert prüft, ohne die Unterlagen zu lesen, rechnet mit einer Wohnung, die es so nicht gibt.

08Drei Wege zur Zahl und was sie taugen

Für die Kaufentscheidung ist der mittlere Weg selten der praktische. Bis ein Gutachten vorliegt, ist die Wohnung verkauft. Umgekehrt reicht eine Zahl aus einem Rechner nicht, um über sechsstellige Beträge zu verhandeln.

Sinnvoll ist die Kombination, die auch eine Bank fährt: ein Modellwert aus belastbaren Daten, daneben die Prüfung der Unterlagen auf das, was den Wert verschiebt. Genau so ist der Pro-Report aufgebaut. Die Einwertung steht neben dem geforderten Preis und die Befunde aus Grundbuch, Teilungserklärung, Protokollen und Abrechnungen stehen mit ihrer Fundstelle daneben.

09Was du konkret tun kannst

Bevor du ein Angebot abgibst, brauchst du drei Dinge. Erstens einen Marktwert aus Vergleichsdaten, nicht aus Angebotspreisen. Zweitens die Unterlagen, allen voran Grundbuch, Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle und die aktuelle Jahresabrechnung. Drittens die Differenz zwischen beidem: alles, was in den Unterlagen steht und im Modellwert nicht abgebildet ist.

Aus dieser Differenz entsteht dein Verhandlungsspielraum. Sie ist auch der Grund, warum ein Käufer, der die Unterlagen gelesen hat, in jedem Gespräch die bessere Position hat als einer, der nur den Angebotspreis kennt.

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