Immobilien Due Diligence als Privatanleger: Was Profis prüfen, bevor sie kaufen

01Warum der fehlende Filter teuer wird

Privatanleger machen es anders. Sie besichtigen zuerst. Sie verlieben sich in die Raumaufteilung. Dann kommen die Dokumente und dann beginnt die eigentliche Prüfung. Zu diesem Zeitpunkt ist die emotionale Entscheidung längst gefallen. Der Kopf sucht nach Argumenten für den Kauf, nicht mehr gegen ihn.

Ein übersehener Beschluss über eine aufgeschobene Fassadensanierung. Eine Instandhaltungsrücklage die auf dem Papier existiert aber das Gebäude nicht ansatzweise trägt. Eine Teilungserklärung die Instandhaltungskosten auf dich abwälzt, die du nie einkalkuliert hast. Das sind keine Randrisiken. Das sind die Dinge die aus einer kalkulierten Kapitalanlage ein Verlustgeschäft machen können.

02Schritt 1: Exposé und Lage, bevor du Unterlagen anforderst

Das Exposé liegt vor jedem Dokument vor. Baujahr, Wohnfläche, Hausgeld, Energiekennwert, Angebotspreis. Diese Angaben sind nicht geprüft, sie sind Verkaufstext. Sie reichen aber, um zu sehen, ob die Zahlen zueinander passen. Ein Hausgeld, das für Größe und Baujahr auffällig niedrig angesetzt ist, ist ein Hinweis, kein Beweis. Er kostet dich nichts und er kommt vor allem anderen.

Dazu gehört die Mikrolage. Gemeint ist die Straße und das, was um sie herum steht. Die Stadt und der Bezirk sagen dazu wenig. Dazu kommt die Einwertung, also was das Objekt in dieser Lage realistisch wert ist und wie breit die Spanne dabei ausfällt. Das Ergebnis kann über dem Angebotspreis liegen oder darunter. Wer diese Einordnung nicht hat, verhandelt ohne Maßstab.

Die Lage vor der Besichtigung zu prüfen klingt verkehrt herum. Es ist genau richtig. Bei der Besichtigung siehst du die Wohnung. Die Lage siehst du nicht, jedenfalls nicht den Teil, auf den es ankommt. Ob eine Bundesstraße einen Kilometer entfernt liegt, hörst du an einem windstillen Sonntagvormittag nicht. Und beim Flughafen entscheidet der Flugbetrieb an genau dem Tag, an dem du da bist.

Im Umkreis von ein bis zwei Kilometern zählt, was du täglich brauchst. Wie weit zur Bushaltestelle, zum Supermarkt, zur Grundschule, zum Arzt. Diese Entfernungen bestimmen deinen Alltag und stehen im Exposé fast nie.

Eine Ebene darüber liegt die Stadt selbst. Wovon sie lebt, wie viele Menschen dort wohnen, ob es mehr werden oder weniger. Davon hängt ab, was du in fünfzehn Jahren für die Wohnung bekommst.

Dazwischen liegt der Teil, der im Exposé nie steht. Ein Flughafen in zwei Kilometern. Eine Bundesstraße in einem. Eine Durchgangsstraße in vierhundert Metern. Keiner dieser Punkte ist für sich ein Ausschluss, viele Menschen wohnen gut damit. Zusammen entscheiden sie darüber, ob du an einem Dienstagabend im Juli das Fenster aufmachen kannst.

Sehen muss man eine Straße trotzdem. Deshalb steht in unserem Report die Straßenansicht von Google gleich auf der ersten Seite, neben den Objektdaten. Du siehst das Umfeld, bevor du hinfährst. Manchmal reicht dieser eine Blick, um sich die Fahrt zu sparen.

Und die Lage ist der einzige Faktor am ganzen Objekt, den du später mit keinem Geld änderst. Das Bad kannst du erneuern, die Heizung tauschen, die Fenster auch. Den Flughafen nicht.

03Schritt 2: Die Unterlagen, die vor der Besichtigung reichen

Für einen seriösen Vorabcheck reicht ein überschaubares Dokumentenpaket. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle. Wer diese drei Dokumententypen hat, kann die wichtigsten K.O.-Kriterien bereits vor der Besichtigung einschätzen.

In diesem Schritt suchst du den Rücklagenstand im Verhältnis zu Gebäudealter und -zustand. Beschlossene aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen in den Protokollen. Probleme im Haus. Hausgeld in der Jahresabrechnung versus Hausgeld das dir der Makler kommuniziert.

04Was Protokolle verraten, bevor der Makler es tut

Die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre sind das ehrlichste Dokument im Paket. Hier wird nicht verkauft. Hier streiten Eigentümer über Kosten, vertagen Sanierungen und beschließen Maßnahmen. Oder eben nicht.

Für die Ankaufsprüfung ist das konkret relevant: Wenn eine Fassadensanierung zweimal auf der Tagesordnung stand und zweimal vertagt wurde, ist das kein Zufall. Es ist ein Signal. Entweder fehlt das Geld in der Rücklage, oder es gibt Einigkeit über die Notwendigkeit aber Uneinigkeit über die Finanzierung. Beides ist ein Warnsignal.

Noch deutlicher wird es bei einem Protokoll, das einen Beschluss über eine dringende Instandsetzungsmaßnahme enthält, ohne dass die Finanzierung geregelt ist, bedeutet in vielen Fällen: Sonderumlage in Vorbereitung. Der Beschluss ist da. Das Geld fehlt noch. Du kaufst in einen laufenden Prozess hinein und zahlst für Abnutzung die du nicht verursacht hast.

05Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Die Zahlen, die nicht lügen

Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich passiert ist, Einnahmen, Ausgaben, Rücklagenentwicklung. Der Wirtschaftsplan zeigt, was die Verwaltung für das laufende Jahr ansetzt. Zusammen ergibt sich ein Bild davon, wie die WEG wirtschaftet.

Das erste Risikosignal steckt in der Frage, ob die geplanten Kosten im Wirtschaftsplan mit den tatsächlichen Kosten der Jahresabrechnung übereinstimmen. Oder gibt es systematische Abweichungen? Eine WEG die Jahr für Jahr mehr ausgibt als geplant, hat entweder eine schlechte Verwaltung oder strukturelle Probleme im Gebäude. Beides ist ein Befund.

Das zweite Risikosignal ist die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Ein nicht vorhandener Rücklagenstand bei einem Gebäude Baujahr 1975 bedeutet eines: Das Risiko einer Sonderumlage ist nicht hypothetisch. Es ist eingepreist, nur nicht in deinen bisherigen Kaufpreis.

06Schritt 3: Der vollständige Dokumentencheck

Bis hierher ging es um die Eigentumswohnung. Beim Haus heißt die Liste anders. Dort gibt es keine Teilungserklärung und keine Protokolle, dafür die Baugenehmigung mit der Bauakte, das Baulastenverzeichnis, das Altlastenkataster, die Baubeschreibung, das Schornsteinfegerprotokoll und die Modernisierungsliste. Am Vorgehen ändert das nichts. Auch hier kommen die Unterlagen vor dem Termin. Wenn ein Objekt die ersten beiden Schritte übersteht, wird das Bild komplettiert. Dafür braucht es keine Spezialisten. Es braucht die restlichen Dokumente, die zusammen mit den ersten beiden Schritten ein vollständiges Bild ergeben.

Grundbuch und Teilungserklärung inklusive aller Nachträge. Exposé gegen tatsächliche Dokumentenlage abgeglichen. Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung, denn was im Exposé steht und was tatsächlich anrechenbare Fläche ist, weicht öfter ab als man denkt. Aufteilungsplan, Energieausweis, Flurkarte.

Den Ausschlag gibt der Abgleich zwischen allen Dokumenten. Stimmt was in der Teilungserklärung steht mit dem überein, was Grundbuch und Aufteilungsplan zeigen? Passt das Exposé zur tatsächlichen Einheitenzuordnung? Widersprechen sich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung systematisch? Dieser dokumentenübergreifende Plausibilitätscheck ist das, was Profis unter Ankaufsprüfung verstehen. Bewertet wird das Gesamtbild.

Am Ende steht ein Report, der zeigt, was auffällig ist, was unklar ist und wo noch Handlungsbedarf besteht.

07Bevor du den Besichtigungstermin buchst

Propspector bildet alle drei Schritte ab. Exposé, Lage und Einwertung geben dir die erste Einordnung, bevor du überhaupt Unterlagen anforderst. Dazu kommen Protokolle und Hausgeldabrechnung für die erste Risikoeinschätzung. Der Pro-Report nimmt das vollständige Dokumentenpaket, prüft die Dokumente gegeneinander und liefert einen Report mit Handlungsempfehlungen.

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